Документы при покупке коммерческой недвижимости

Что важно учесть покупая коммерческую недвижимость

Что делать дальше?

Какие тонкости и нюансы важно учитывать, чтобы эффективно провести сделку и выгодно купить коммерческую недвижимость?

Пункт №1 – юридическая сторона вопроса и право собственности застройщика Противозаконные рейдерские захваты, к счастью, остались в прошлом, но люди, специализирующиеся на организации и проведении таких захватов, продолжают свою деятельность и сегодня.

Их опыт и навыки нередко используются в целях решения вопроса незаконным путем. Особенно риск таких махинаций возрастает в период кризиса, когда покупателям необходимо быть особенно бдительными и осторожными. При осуществлении операций с недвижимым имуществом особая осторожность не помешает в том случае, если продавец переживает финансовые трудности.

Как купить коммерческое помещение выгодно?

В современной практике встречается масса примеров, когда первичные владельцы, имеющие финансовые проблемы, реализовывали объекты недвижимости, при этом оставляя за собой какие-то права и юридические лазейки.

Советы по выбору объекта

Не забыть, всё внимательно проверить!

Если вы приобретаете помещение под вполне определенный бизнес – ресторан, офис, склад, магазин и т.д. – оно должно соответствовать особенностям именно этой сферы и выбирать его нужно по критериям, которые окажут непосредственное влияние на окупаемость и доходность.

Если Вы собираетесь сдавать приобретаемое помещение в аренду, либо же его перепродать, то обращать внимание нужно будет на совершенно другой комплекс факторов, которые вместе составляют ликвидность объекта.

Кроме того, если Вы собираетесь при покупке привлекать или лизинговые средства, выбирая недвижимость, придется ориентироваться не только на свои запросы, но и на требования, которые может предъявить помещениям кредитная организация или лизинговая компания.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Второй вариант – приобретение коммерческой недвижимости, на которое свидетельство собственности еще не получено (строящиеся и не введенные в эксплуатацию объекты либо недавно построенные здания, находящиеся в стадии ввода в эксплуатацию).

При покупке этой недвижимости подписывается договор соинвестирования или подобный ему.

Важно оценить качество здания (как давно смонтированы коммуникации и инженерные системы и насколько они соответствуют современным стандартам, какая компания и когда строила или реконструировала объект).

Также нужно узнать, какие компании располагаются рядом (стоматологический кабинет или, например, учебное заведение – не лучшие соседи для солидного офиса).

Какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости в 2016 году

В нашей статье мы постараемся разобраться в особенностях продажи коммерческой недвижимости, а также расскажем о том, какие для этого требуются документы.

Собственно процедура продажи коммерческой недвижимости мало чем отличается от продажи жилой.

Т.е. перед тем, как размещать объявление или начинать переговоры с потенциальным покупателем, должен убедиться в том, что все документы в порядке.

Конечно, в первую очередь мы имеем ввиду именно правоустанавливающие бумаги на бумаги на недвижимость, иначе ни о какой реализации не может идти и речи. Важной особенностью продажи коммерческих квадратных метров является оценка таковых. Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.Купить недвижимость без денег, увы, не получится.

Даже с помощью банковского кредита.

Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости.

Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области).

Для других регионов максимум снижается до 9 млн.

рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.А дальше начинается самое интересное.В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта.

Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене.

Что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости

Если покупатель приобретает нежилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, то оно должно быть адаптировано под особенности его бизнеса. Если помещение покупается в инвестиционных целях, то его выбор определяется несколько иными критериями.

На выбор нежилого помещения оказывает влияние способ оплаты. Если помещение приобретается в ипотеку или в лизинг, то на сделку будут оказывать влияние банк или лизинговая компания, предъявляющие свои требования к объекту недвижимости.

При покупке нежилого помещения одной из проблем, с которой приходится сталкиваться будущему собственнику, становится его выбор.

Предложений много, но как выбрать то, которое устроит будущего владельца, это большой вопрос.

Многие обращаются к услугам специалистов, работающих на рынке недвижимости много лет. Не секрет, что эта сфера является наиболее рисковой для покупателя: очень часто при продаже недвижимости ее недостатки тщательно скрываются, а достоинства приукрашиваются.

Какие документы нужны при покупке коммерческой недвижимости

Право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП.При первичной продаже коммерческой недвижимости объект должен продавать владелец, который его приватизировал.

В этом случае следует проверить, когда и кем проводилась техническая инвентаризация. Поскольку к этому документу свои требования предъявляет как БТИ, так и юстиция, то в нем должны быть отражены требования обеих сторон.Для анализа рисков оспоримости сделки необходимы Правоустанавливающие документы, ведь только из этих документов( договоры, акты,решения суда и др.) становится понятна картина предыдущей сделки. Так же для понимания сколько раз перепродавался объект недвижимости, то есть для получения истории сделок с ним можно заказать выписку из ЕГРН о переходах права на объект недвижимости.Важно!

Когда МСК применяется для погашения ипотечного кредита позже, эту информацию мы не увидим в правоустанавливающих документах.

Список документов от юридического лица для сделки

лица действует не директор + паспорт.

3. Устав и учредительные документы со всеми дополнениями.

4.Свидетельство о гос. регистрации (ОГРН). Если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, уже имеются копии этих документов, то необходимо представление свидетельств о внесении изменений и дополнений в учредительные документы, произошедших после последнего обращения в Росреестр + текст изменений.

5. Протокол/Решение об одобрении крупной сделки/сделки с заинтересованностью (с 01.09.2014 г. подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если иной порядок оформления не предусмотрен Уставом или протоколом).

6. Справка о балансовой стоимости отчуждаемого имущества.

7. Сведения ФНС о системе налогообложения юр.лица.

Необходимо выяснить, когда юр.

лицо в последний раз обращалось в Росреестр и какие изменения произошли с момента такого обращения. Дополнительно для правовой экспертизы: 1.

Проверка документов при приобретении коммерческой недвижимости

Кроме того, если наложены ограничения или аресты на объект, то они также будут зафиксированы в выписке.

2. Далее требуется проверить продавца коммерческой недвижимости. Для этого потребуется ознакомиться с учредительными документами организации, если собственником является юридическое лицо – устав, свидетельство о регистрации, ИНН, протокол о создании организации или решение. Если вышеуказанные документы являются действующими и с ними все в порядке, то следующим этапом должна стать проверка документов, подтверждающих полномочия руководителя юридического лица.

Обратить внимание следует на два документа – протокол о назначении конкретного лица руководителем юридического лица и приказ о его назначении.

Эти сведения содержатся в выписке ЕГРЮЛ, которую можно получить либо в налоговой службе, либо на официальном сайте ИФНС.